中國住房發展報告 2011-2012

本報告從宏觀背景、市場主體、市場體系和公共政策四個方面，對中國住房市場作了全面系統的分析、預測與評價，並給出了相關政策建議。本報告具體內容包括︰在評述2010~2011年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2011~2012年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，有針對性地提出了相關政策建議。

2010~2011年分析顯示︰經濟穩中有落，住房投資帶動作用不減；城市化水平穩步提升，綠色發展漸成趨勢；全球經濟復蘇延緩，全球住房市場分化加劇；調控政策成效初顯，房地產企業產品開發民生導向有所突出；購房者購房信心下降，租房者租金加速上升；商業性住房金融機構主導格局未變，金融潛在風險或存，但房地產貸款質量依然較高；政策持續加碼，各方漸進調整，價格穩中有降趨于理性回歸；土地價格滯脹，土地市場趨冷；住房信貸供給增速放緩，保障房資金需求缺口仍存；監管力度加大，執行效果顯著；保障性住房建設力度空前，住宅的民生性質重新得到確認；房地產市場調控最嚴厲，住房保障最給力。

2011~2012年預測認為︰經濟增速高位趨緩，新的經濟增長動力略顯缺失；城市化依然將穩步推進，城市化率日益提高；全球經濟增速回落，全球住房市場復蘇延後，分化將進一步加劇；房地產開發商面臨嚴峻考驗，行業重組可待；住房剛性需求與持幣觀望將相互交織；房地產信貸或現審慎放松；調控效果顯著，市場或會“軟著陸”；土地市場延續降溫趨勢，成交或有輕微反彈；住房信貸資金供給有望小幅回升。

住房上市公司指數、住房支付能力指數、金融機構風險指數、城市發展影響商品住宅價格綜合指數、住房貸款風險指數、住房市場監管指數和住房社會保障指數七大指數顯示︰上市公司東多西少，銷售收入偏向兩極，資產營運水平差距較小；房價收入比略現下降，但城市住房支付能力較弱狀況難有明顯改善；住房金融機構房貸佔比較高，風險管理難度加大；城市發展狀況對房地產價格具有重要的影響；住房信貸市場仍然存在一定的收縮空間，城市住房月度償付率普遍偏高；大城市監管強度明顯加強，高房價城市成監管重點；住房保障程度有所加強，一般收入家庭九城市住房保障水平超平均水平，多數中低收入家庭保障性住房負擔指數較為合理。

中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要問題與挑戰是︰需求帶動能力下降，通貨膨脹壓力猶存，收入分配差距難度較大；城市化質量亟待提高，資源壓力日重；房地產企業發展模式亟須轉型升級，社會責任再成戰略命題；住房需求主體消費心理仍不理性，“夾心層”住房需求仍難解決；銀行房地產貸款的依賴度過大，信用風險增加；調控效果尚不鞏固，兩類風險需要防範；土地制度有待完善，土地監管尚需加強；房地產監管效率尚需提高，監管責任亟待明確；住房保障制度有待深化，目標與實際錯位現象猶存；房地產調控政策缺乏差異性，政策效果有待進一步提高。

報告建議︰（1）貨幣政策避免過度緊縮，增強財政政策對收入分配的調節作用，擴大消費需求；（2）促進產業優化，提高城市化質量；（3）強化房地產企業風險管理，優化專業服務質量；（4）上升房地產政策到社會政策層面，合理引導住房消費，健全保障體系；（5）有效防控住房金融機構風險，建構政策性住房金融體系；（6）加強住房租賃管理，增強政策區域差異性；（7）健全土地法制，力求地價穩定；（8）創新住房金融產品，完善市場體系，探索保障房融資機制；（9）突出房地產市場信用監管，完善租賃登記；（10）建立保障性住房建設長期機制，拓展資金來源渠道。

本報告還對房地產市場一些重要的問題進行了深入的專題研究，並得出了一系列有價值的結論︰在此輪通貨膨脹中，貨幣政策不能過多承擔治理和抑制通貨膨脹的責任，而要綜合運用財政政策、產業政策和體制改革來治理通貨膨脹；房地產領域體現出的民生化、綠色化、區域化和多元化的新的發展特征有利于城市化質量的提高；住房市場分化與主權債務危機存在較強的關聯性，即越是遠離債務危機地域，住房市場越呈現快速發展的趨勢；房地產開發企業發展環境嚴峻，行業重組將隨之而來；居住在大中城市的中產階層對商品房的住房支付能力也在快速弱化，但又難以從住房保障政策中獲益，處境尷尬；每年的銀行各項貸款中有大約26%的貸款投向了房地產業，在房地產調控下，銀行風險增大；限購對于控制房價有較大影響，但是作用並不如想象的那樣巨大；土地“招拍掛”制度存在著較嚴重的市場失靈，需要迸一步改革完善；世界各國的住房租賃政策對完善我國住房租賃市場有重要的借鑒意義；國外公務員住房制度也為我國解決公務員住房問題提供了寶貴的思路；“五限”政策對于穩定住房市場起到了較大的作用，但需要進一步完善和改進。各專題在相關問題研究結論的基礎上提出了相應的政策建議。

本書從宏觀背景、市場主體、市場體系和公共政策等方面，對中國住房市場作了全面系統的分析、預測與評價，並就2012年政府調控住房市場和實施住房保障的基本目標、主要原則、行政措施、金融政策、財稅政策、土地政策、監管措施等方面提出了建議。

雖然2012年的中國住房市場面臨著報復性反彈和硬著陸的風險，但分析2012年國際、國內宏觀經濟及住房發展趨勢，政府在調控中仍具有較好的主動性和較大的回旋余地，住房市場調整將呈現“軟著陸”態勢。

本課題2009年度和2010年度報告均較準確預測了中國住房市場發展態勢，本年度報告也將為相關研究者和決策者提供一定的參考。