התחדשות עירונית היא אחת התופעות המשמעותיות ביותר בתחום הנדל"ן ומהווה מנוע מרכזי לשדרוג עירוני וחברתי. תהליכים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מעניקים הזדמנויות לשיפור איכות החיים, חיזוק המבנים והפיכת אזורים ישנים לערים חדשות ומודרניות. אך לצד היתרונות הרבים, קיימים גם אתגרים רבים; בירוקרטיה מסורבלת, התנגדויות מצד דיירים וקשיים בהשגת הסכמות בקרב בעלי הדירות.
לעו"ד שרקון ניסיון רחב בפרויקטים מורכבים, בייעוץ, בליווי ובייצוג דיירים ויזמים. בשנים האחרונות מוביל עו"ד שרקון את השיח הציבורי והמקצועי בנוגע להתחדשות עירונית בישראל, תוך שהוא משלב ידע משפטי והבנה תכנונית מורכבת.
בראיון זה, עו"ד אילן שרקון משתף אותנו בניסיונו העשיר, בהבנתו העמוקה את תחום ההתחדשות העירונית ונותן תובנות על אתגרים, פתרונות וההזדמנויות הגלומות בתחום, במיוחד לאור אירועי המלחמה המתמשכת והשפעתה על התחום.
איך נולד החיבור שלך להתחדשות עירונית?
"החיבור שלי החל מתוך עבודה בתחום התכנון והבנייה והקניין. כבר בפרויקט הראשון הבנתי את הפוטנציאל המהפכני של התחדשות עירונית לשיפור חיי התושבים. מאז, ליוויתי פרויקטים רבים בכל רחבי הארץ. החיבור שלי תמיד היה חזק לשכונות שבהן צריך לבצע צדק חלוקתי ולסייע לדיירים להפיק את המיטב מנכסיהם".
בוא נקדים קצת את המאוחר, איך המלחמה משפיעה על התחום?
"מצב המלחמה מוכיח עד כמה התחדשות עירונית היא צורך לאומי. באזורי עוטף עזה והצפון, שבהם ישנם בתים ישנים ללא ממ"דים, הסיכון לתושבים הוא כפול ומכופל. המדינה מבינה עכשיו עוד יותר שבלי תהליכי פינוי-בינוי ושדרוג הבניינים אי אפשר יהיה להגן על התושבים בעתיד. אני מעריך שבשנים הקרובות נראה השקעות אדירות בדרום ובצפון, שיעניקו לאזורים אלה תנופת פיתוח".
"לא לחתום לפני שמקבלים ייעוץ משפטי"
מה העצה החשובה ביותר שלך לדיירים שרוצים לקדם פרויקט?
"לא לחתום על שום דבר לפני שמקבלים ייעוץ משפטי מקצועי. אחד האתגרים הגדולים שאני נתקל בהם הוא דיירים שחותמים על הסכמים מבלי להבין את המשמעויות שלהם. עורך הדין שלכם הוא לא רק "עורך חוזים", הוא המנהל של הפרויקט. הוא מבטיח שהאינטרסים שלכם נשמרים ושאין ניגודי אינטרסים מול היזם".
עו"ד שרקון שב ומדגיש כי לא מדובר רק בשדרוג מבנים ישנים או בניית דירות חדשות. מדובר בחזון ארוך טווח שמטרתו לשפר את איכות החיים של הדיירים, ליצור קהילות ולתרום לצמיחה כלכלית ברחבי הארץ. המורכבות של תחום זה טמונה לא רק בהיבט המשפטי, אלא גם בהבנה של הצרכים העירוניים, החברתיים והתרבותיים של כל אזור ואזור. כשמתבוננים בתחום מתוך נקודת המבט הזו, קל להבין מדוע כל פרויקט של התחדשות עירונית הופך להיות יותר מסתם עסקה נדל"נית, אלא הזדמנות אמיתית לשינוי חברתי.
מהו תהליך העבודה האידיאלי מול דיירים בפרויקט כזה?
"התהליך מתחיל במינוי נציגות מוסכמת על כלל הדיירים. לאחר מכן, יש לבחור עורך דין שמתמחה בתחום, בעל ניסיון מוכח ויכולת עבודה במבנה קבוצתי. חשוב גם לשלב מפקח בנייה ושמאי שמייצגים את הדיירים, כדי לוודא שהכל מתנהל בצורה שקופה והוגנת".
מהו הפוטנציאל שאתה רואה בשיקום העוטף בפרט והדרום בכלל?
"אני נמצא בדרום לא מעט ורואה את הפוטנציאל העצום. הממשלה מקצה מיליארדי שקלים לשיקום האזור. בערים כמו נתיבות, שדרות ואופקים יש פרויקטים של פינוי-בינוי שמייצרים הזדמנויות גם לדיירים וגם ליזמים. הדרום יהפוך בשנים הקרובות למוקד משיכה אדיר".
הלקח שלמדנו בצפון
אם מנסים לאמץ נקודת מבט אופטימית, המלחמה יכולה להוות זרז לשדרוג התשתיות העירוניות בצפון המופגז, לשיפור התחבורה הציבורית וליצירת סביבה עירונית נגישה יותר. כל פרויקט כזה דורש לא רק עבודת תכנון מדויקת, אלא גם הבנה עמוקה של הצרכים המשתנים של כל יישוב, שיתוף פעולה בין דיירים, רשויות מקומיות ויזמים, ולבסוף, השקעה בשיפור האזור כולו. "כל פרויקט כזה הוא הזדמנות לא רק לשיפור המבנה הפיזי, אלא גם לבניית עתיד טוב יותר עבור הדיירים והקהילה", מוסיף עו"ד שרקון.
האם יש שוני בין ההתחדשות העירונית בצפון לעומת הדרום?
"בהחלט. בצפון ישנם אפילו יותר מבנים ישנים ומסוכנים, אבל הבירוקרטיה מקשה מאוד על קידום פרויקטים. עושה רושם שהממשלה מזרזת תהליכים ומזרימה תקציבים לדרום עד כה. אני מאמין שנראה את הצפון נכנס לתהליך דומה, עם דגש על בניית ממ"דים וחיזוק מבנים".
מה דעתך על היבטים חברתיים בפרויקטים?
"אחד הדברים החשובים בהתחדשות עירונית הוא הצדק החלוקתי. תהליכים אלו מאפשרים לאוכלוסיות מוחלשות להעלות את הערך של נכסיהן ולשפר את איכות חייהן. זה לא רק חיזוק מבנים, זה חיזוק הקהילה כולה".
מה מייחד את פירמת CBA לעומת משרדים אחרים בתחום ההתחדשות העירונית?
"המשרד שלנו משלב בין ניסיון משפטי עשיר לבין מומחיות בתכנון ובנייה. אנחנו מספקים מעטפת מלאה. חשוב לנו שמי שמגיע אלינו ידע שהוא מקבל ליווי מקצועי, נטול ניגודי אינטרסים ושכל פעולה נעשית לטובת הדיירים ולמקסום התמורות שלהם".
אילו טיפים היית נותן לנציגות דיירים בתחילת הדרך?
"הטיפ הראשון הוא למנות נציגות אחראית ושקופה שתהיה בקשר ישיר עם הדיירים. לאחר מכן, לבחור עורך דין מנוסה שמכיר את התחום לעומק".
נחזור לרגע למצב במדינה. מהו האתגר המרכזי בהתחדשות עירונית בפריפריה?
"האתגר המרכזי בפריפריה הוא הביקוש הנמוך יחסית מצד יזמים ומשקיעים. בנוסף, ישנו חוסר בתשתיות ובתחבורה ציבורית, מה שמקשה על האזור להפוך למוקד משיכה. עם זאת, השפעת המלחמה הנוכחית צפויה לשנות את המגמה ולהביא השקעות ממשלתיות נרחבות לאזורים כמו הדרום והצפון".
לפעמים יש סכסוכים
ההצלחה של פרויקטי התחדשות עירונית אינה תלויה רק בהבנה המשפטית או התכנונית, אלא גם ביכולת ליצור הסכמות בין דיירים שונים בעלי אינטרסים שונים. כל פרויקט מציב בפני עורך הדין אתגר נוסף: כיצד לנהל את התהליך באופן שיבטיח שוויון בין כל הדיירים, ימנע ניגוד עניינים ויסייע לשמור על מערכת היחסים בין הצדדים בצורה שתוביל להצלחה המשותפת. התפקיד של עורך הדין, על פי עו"ד שרקון, הוא כאמור הרבה יותר מלתכנן את החוזים.
"האתגר המרכזי בפריפריה הוא הביקוש הנמוך יחסית" (צילום: Canva)
איך מתמודדים עם התנגדויות בין הדיירים בפרויקטים?
"התנגדויות הן דבר טבעי בפרויקטים כאלו. הדרך להתמודד היא באמצעות שקיפות מלאה ושיתוף פעולה. עורך הדין והנציגות צריכים להקשיב לכל הדיירים, להסביר את היתרונות בצורה ברורה ולפעול להבטיח שכולם יקבלו יחס שווה והוגן".
האם דיירים יכולים להגיש תביעה במקרה שבו יזם לא עומד בהתחייבויותיו?
"בהחלט. אם יזם לא עומד בהתחייבויותיו כלפי הדיירים, בין אם מדובר באיחור בלוחות הזמנים, אי עמידה במפרט הטכני או פגיעות אחרות, ניתן להגיש תביעה. חשוב לוודא שהחוזה מול היזם מנוסח בצורה שמגנה על הדיירים ומפרט בבירור את התחייבויותיו, כולל סעדים במקרה של הפרת ההסכם".
האם יש פרויקטים שהתחדשות עירונית אינה הפתרון עבורם?
"כן, יש מקרים שבהם ההתחדשות העירונית אינה כלכלית, במיוחד במתחמים שבהם הצפיפות גבוהה והתשתיות הקיימות לא יכולות לתמוך בתוספת יחידות דיור. במקרים כאלו, הפתרון עשוי להיות תכנון מחדש ברמה עירונית ולא רק ברמת הבניין או המתחם".
לסיום, איך אתה רואה את העתיד של ההתחדשות העירונית בישראל?
"העתיד נראה מבטיח, במיוחד לאחר המלחמה. המדינה מבינה שפרויקטים אלו הם לא רק הזדמנות לשדרוג הנדל"ן, אלא גם צורך לאומי. אני מאמין שנראה יותר השקעות בפריפריה, תהליכים מהירים יותר ושיתוף פעולה הדוק בין הרשויות, היזמים והדיירים".
אופטימיות, יצירתיות ומקצועיות. אלו הערכים שמנחים את תחום ההתחדשות העירונית בישראל, עם עו"ד אילן שרקון בקדמת הבמה. המסר המרכזי שלו? "תעבדו יחד, תבחרו את בעלי המקצוע הנכונים ותזכרו שהעתיד שלכם נמצא בידיים שלכם".
מוגש מטעם: עורך דין אילן שרקון
